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 ◆  会員制リゾートクラブ情報 No.50
◆☆◆   副題:競売や公売の物件について
 ◆         1999.6.16  読者数 480名  by Y.K.
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 裁判所の競売や国税局などが税金の滞納者の財産を差し押さえた
物件を売却する公売を利用してリゾート物件を手に入れる事ができ
るので、その辺の説明を少しします。

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【競売や公売の物件について】
 裁判所の競売や国税局などが税金の滞納者の財産を差し押さえた
物件を売却する公売の中には開発の途中で開発会社が倒産した開発
途中の別荘地やサンメンバーズ会員権が出ていた事もあります。
 リゾート会員権は入札の際の最低入札価格を業者に相場を聞いて
決めているようで(この時、業者はあまり安い値段を言わないので)
あまりお買い得なのは出ないようです。実は筆者も入札して、落札
できなかった事がありますが、その後、業者と交渉した方が安く手
に入ったという経験もあります。

 新聞を見ていたら、大津地方裁判所の競売の物件の中に次の様な
リゾートマンションが出ていました。

滋賀県守山市今浜町
占有面積50平米
15階建2階部分
平成3年築
最低入札価格347万円
 
 場所は琵琶湖大橋の東側でホテルレークビワやラフォーレ琵琶湖
などがある所です。おそらく、「平成3年築」とか「15階建」と
いう情報から、以前、筆者も資料を取り寄せた事のある物件でない
かと思われます。もしそうなら新規販売価格は1000万円は超え
ていたし、場所的にも悪くないし、琵琶湖大橋の東北を走った事の
ある人なら見た事のある建物でしょう。確かにその建物かどうかは
裁判所の資料を見ればわかるでしょう。
 もし、このリゾートマンションを500万円で落札して10人で
共同で所有すると、1人あたり50万円で1人年間36日(1ヶ月
ちょっと)、利用する権利を持てるという計算になります。
 利用できるのが1ヶ所では寂しいので、これにエクシブ、サンメ
ンバーズ、エメラルドグリーンの会員権を組み合わせて共同で所有
すれば1人あたり100万円弱で自分にあった会員権を取得できる
事になります。これが筆者の提案する『共同所有』『利用者の立場
で作るリゾートクラブ(の一種)』です。
 『利用者の立場で作るリゾートクラブ』というには、自己所有の
物件をもう少し多くしたい所で、できれば既存のリゾートクラブは
オマケについている程度にしたいでしょう。
 こういう『共同所有』『利用者の立場で作るリゾートクラブ』に
興味のある方はメールをお寄せ下さい。

 副題から話題がずれてしまいましたが、地方裁判所に行けば競売
の資料は閲覧できるので、この不況で競売物件も多くなっていると
思うので面白いリゾート物件も出ているかも知れないので、一度、
問い合わせて、行ってみればいかがでしょう。面白い物件があれば
連絡をいただければ、このメールマガジンでも紹介します。
 近々、大津地方裁判所に行ってみるつもりです。

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 ◆  会員制リゾートクラブ情報 No.51
◆☆◆   副題:競売物件レポート
 ◆         1999.6.24  読者数 480名  by Y.K.
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 No50で少し紹介した競売物件のリゾートマンションについて
大津地方裁判所に行って資料を見て来たのでレポートします。
 夏休みのエクシブの予約受付が始まるので、その辺のお知らせも
少しあります。

************************* 本 文 *************************
【競売物件レポート】
 前回、紹介したのは物件の概略は下の通りでした。

滋賀県守山市今浜町
占有面積50平米
15階建2階部分
平成3年築
最低入札価格347万円

 これは予想していた通り、『琵琶湖アーバンリゾート3号館』と
いう建物で、ホテルレークビワとラフォーレ琵琶湖の中間にあり、
U字型をした建物で、道がカーブした所にあるので、この辺を車で
走った事のある人なら見た事のある建物だと思います。
 上の物件はベランダが南側でベランダから琵琶湖は見えませんが
もう1部屋、競売に出ていて、こちらは12階でベランダが北側な
のでベランダから琵琶湖や琵琶湖大橋が見えるでしょう。しかし、
こちらは部屋の広さは40平米でした。
 写真で見た所では、室内は普通のマンションみたいな感じです。
琵琶湖大橋の東側は住宅地としても開けつつある所で住居用として
使用する事も可能で、ホテルレークビワやラフォーレ琵琶湖などで
働いている人ならとても便利でしょう。
 新規販売価格は1000万円は超えていたと思うし、面白い物件
だとは思いますが「1人で購入しても有効に使えないだろうな」と
いうのも正直な所です。

 他にも約1200坪の資材置き場(ほぼ平坦な土地)が最低入札
価格400万円ほどで出ていました。市街化調整地域なので建物を
建てる事はできないですが、簡易テニスコートなら作る事はできる
でしょう。1200坪で400万円ではちょっと手が出ないけど、
300坪で100万円なら考える所でしょう。テニスコート1面は
150坪あればできると言われているので平坦地で300坪あれば
よほど地形が悪くない限り1面はできるでしょう。開発途中で放置
された別荘地の道路部分では駄目でしょうけど..(そういう物件も
競売や公売で出てくる事があり、シャレで購入した事もあります)

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 ◆  会員制リゾートクラブ情報 No.52
◆☆◆   副題:開発途中で放置された別荘地
 ◆         1999.7.12  読者数 485名  by Y.K.
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 少し間隔が空きましたが、裁判所の競売や国税局の公売の物件の
中に『開発途中で放置された別荘地』がある事を紹介しましたが、
その辺について少し説明します。
 タイトルの『会員制リゾートクラブ情報』から少しはずれますが
ご勘弁を..

************************* 本 文 *************************
【開発途中で放置された別荘地】
 裁判所の競売や国税局の公売で、開発途中で放置された別荘地や
その後の手入れがされず、荒れ地となった物件が出てくる事がよく
あります。
 開発会社が倒産した場合や別荘地を購入したけれど未利用のまま
放置され、購入者が破産した場合などがあるのでしょう。
 開発会社が倒産した場合、売れ残った区画と共に道路部分も競売
や公売で出てきます。
 以前、筆者もシャレでこんなのを2件、落札した事があります。
売れ残った区画と道路部分を合わせて数百平米くらいありました。
 何年後かに登記簿謄本で調べてくるのでしょうが知らない所から
電話や手紙が来ました。その内容を少し紹介します。

 まず、電話がかかってきて、「直接、会って説明したい」という
事で会いました。話の内容は、「開発途中で放置された物件なので
今なら土地の価値は坪数千円でしょう。しかし、このあたり一帯を
坪1万円くらいの工事費をかけて造成、整備すると、坪3〜4万円
くらいになるでしょう。工事費を負担してもらいたい」というもの
でした。そこで私は「それなら私の土地を坪1万円で買ってくれな
いか? 坪1万円の工事費を払って坪3〜4万円になるのなら貴方
にとっても悪い話ではない筈」と言いました。そんな事を言っても
相手は「そういう事は会社から禁止されている」とか何とか言って
買ってくれない事は言うまでもありません。「今、お金がないので
人助けだと思って買ってくれ」と頼んでも、当然、駄目でした。

 また、次の様な手紙も来ました。「貴殿の所有している別荘地の
道路部分を当社で所有しているが、色々な所からこの土地を売って
欲しいと問い合わせがあり、訳のわからない所に売ってしまえば、
別荘地の所有者に迷惑がかかるかも知れないので、別荘地1区画に
つき5万円負担してもらえばこの土地は皆さんにお譲りします」と
いうものでした。
 実は私の持っているのも道路部分の土地なのです。

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 ◆  会員制リゾートクラブ情報 No.58
◆☆◆   副題:会員制リゾートクラブとは? Vol.8
 ◆       1999.9.3  読者数 520+50名  by Y.K.
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 約2週間ぶりの発行となりますが読者数は徐々に増えています。
久々に『会員制リゾートクラブとは? 中古会員権市場の功罪』と
いう事で書いてみます。新規読者の方はバックナンバーのページも
参考にして下さい。

************************* 本 文 *************************
(18)中古会員権市場の功罪

 会員制リゾートクラブの会員権を購入する方法として『新規販売
の会員権をリゾート会社(販売会社)から買う』『中古会員権売買
業者から買う』の2つの方法が主となるでしょう。(他にも『知人
から買う』という形なども考えられますが事例は少ないでしょう)
 そこで『中古会員権売買業者が作り出した中古会員権市場の功罪』
について考察してみたいと思います。

 『中古会員権市場の功罪』と言っても立場によって意味が違って
くるので、まず、リゾート会社の立場から考えてみます。
 リゾート会社にとって会員権を販売する際に『使わなくなれば、
いつでも売れる』という宣伝文句が使えると、セールスはしやすく
なるので中古会員権市場は必要な存在でしょう。
 しかし、一時のゴルフ会員権の様に中古会員権の値段が値上がり
している状態なら問題はないですが、中古会員権が値下がりして、
中古会員権市場で安く出回れば新規会員権は売りにくくなります。
 そういう場合、新規販売の会員権には旧会員権にないメリットを
附加したり、旧会員権の条件を改悪(利用実費の値上げなど)して
新規会員権を販売するリゾート会社があります。

 次に、会員権購入予定者の立場から『中古会員権市場の功罪』に
ついて考えてみます。
 新規販売の会員権は一般的には売主はリゾート会社で、リゾート
会社がつけた『定価』以外に購入できる値段、比較する値段はない
ので果たしてそれが高いのか安いのか判断するのは難しいでしょう。
 しかし、中古市場では売主は(売りたいと考えている人も含めて)
何人もいるので、中古会員権価格は『売り手と買い手の需要と供給
の関係』で決まると考えられ、市場の人気を反映した価格で購入で
きるかも知れません。
 ここで『市場の人気を反映した価格で購入できるかも知れません』
という表現しかできないのは、中古会員権の実際の取引価格は公開
されておらずなかなか実態がつかめないからです。一個人にできる
事は複数の業者に問い合わせて、条件の良い所から購入する事程度
ですが、複数の業者に問い合わせて比較ができるだけでもメリット
と言えるかも知れません。

 さて、ここで『中古会員権売買業者から買う』場合、業者はどの
くらいの手数料(利益)を取っているのか気になる所でしょう。
 『株式会社 ひまわり (http://www.himawari-ltd.co.jp/) 』と
いう所ではエクシブ会員権だけしか扱っていませんが『売り手から
15万円、買い手から15万円の手数料(合計30万円)』と明記
されています。
 その他の業者で、実際にどの程度の利益(手数料)を取っている
のか明記している所は見当たりませんでしたが、聞く所によると、
『それ以上(30万円以上)の利益がある場合もあるし、戦略上、
それほど利益がない商売をする場合もある』との事です。

 『業者がそんなに手数料(利益)を取っているのなら個人売買を
すれば?』と考える人もいるでしょうが、次の理由からリゾート会
員権の個人売買の事例は少ないでしょう。
(1) 特殊な商品なので買い手と売り手が接触する機会がない。
(2) 金額が大きくなるので間に信頼できる業者が入った方が安心。
 もう1つの個人売買の難しさとして、売り手としては『少しでも
高く売りたい』と考え、中古会員権売買業者が公表している売り値
を参考に値段をつける場合があります。しかし、中古会員権売買業
者が公表している売り値は業者の利益をプラスし、さらに、予め、
値切られる事を前提に相場よりやや高い(1割程度?)値段を表示
しています。この値段を参考に売り値をつけると買い手にとっては
メリットがない(下手したら業者から買った方が安い)という事に
なりかねません。
 リゾート会員権を『金(きん)や預金の様に価値の変らないもの』
と考えている人がいるかも知れませんが『建物や耐久消費財の様に
減価償却してゆくもの』と考えた方が良いでしょう。実際、入会金
の一部は建物の建築費に使われる場合が多いです。
 従って、リゾート会員権を購入する場合は『入会時に払うお金は
減価償却するもの(年々目減りするもの)』と考えた方が良いし、
また、リゾート会員権を売却する際には『減価償却して価値は下が
った』と考えて売り値を決めた方が良いでしょう。

 リゾート会員権を個人売買で売却する場合、中古会員権売買業者
が公表している売り値を参考にして高い目の売り値を設定するので
個人売買があまり成立しないのも『中古会員権売買業者が作り出し
た中古会員権市場の功罪』の1つと言えるかも知れません。

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