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  Д  会員制リゾートクラブ情報 No.21
\ (‥) _ 副題:会員制リゾートクラブとは?共同購入について
 (  )       1999.1.6         by Y.K.
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 あけまして、おめでとうございます。今回は会員権の共同購入に
ついての一つの案を紹介します。

******************** 共同購入について ********************
【読者からの希望】
 このメールマガジンの購読を始めてから実は共同購入も少し考え
始めています。自分だけで買うとなるとつらくても何人か集まれば
早くに購入できるかなと・・・。
 実際に共同購入した方のお話なども聞けたらいいのですが・・・。

【筆者からのコメント】
 No8『(11)その3』で何人かで会員権を購入する事を紹介
しましたが身内ではよくある事ですが知人(他人)同士では最初に
きちんと取り決めをしておかないと後味の悪い結果となるでしょう。
 次の様な形なら比較的うまく行くのではないかと思います。まず、
『1人が会員権を購入したいけれども、今、1人で全額を出すのは
きびしい』と考えて、『会員制リゾートクラブに興味のある知人が
いる』という状態なら比較的うまく行くのではないかと思います。
 こういう場合、全員が対等の形ではなく、1人の親(主催者)と
何人かの子(参加者)という形で、『子は参加もしやすいし、止め
やすい』反対に『親はある程度の(最終的な)責任を取る』という
形が良いかと思います。(全員が対等の立場で合議制で決めようと
するのはなかなか難しいでしょう)
 例えば、購入する会員権は下記のもので、名義変更料等も含めた
会員権の購入価格を120万円と仮定します。
 子は預り金として20万円、年会費2万円で、宿泊券を12枚と
いう条件で、子は2〜3年の据置期間後、いつでも脱会、返金でき
るという形でどうかと思います。
 これで、とりあえず、親の『今、全額は払えない』という問題の
解決にもなるでしょうし、子はいつでも退会、返金できるという事
で安心して参加する事ができるでしょう。子の年会費がやや割高に
なっているのは、子は入会金が割安だし、子のリスクが少ないし、
その分、親のリスクが多いので当然でしょう。
 いっしょに旅行に行く様な仲間となら、比較的簡単に話しはまと
まるのではないかと思います。実はサンメンバーズ会員のエクシブ
のホテルの特別営業期間中の利用は2泊までという制限があるので、
いっしょに旅行に行く仲間同士なら、この枠の取り合いにもならな
いのでしょう。(サンメンバーズやリゾーピアのホテルでは2連泊
までという制限はあるけど総宿泊数の制限はない)
 宿泊券は年会費を払った後、半月後くらいに、1年+半月くらい
後までの有効期限の宿泊券が送られてきます。つまり、前の年の宿
泊券と次の年の宿泊券がどちらも使える期間は半月くらいなので、
ちょうど宿泊券を使い切るのは実は至難の技です。(それを回避す
る裏技もありますが、それを公開するとリゾートトラストが『裏技
封じ』の対策をしてくる恐れがあるので、ここで公開するのは控え
させてもらいます)
 例で示した金額はあくまで例なので、当事者で納得できる金額を
相談すれば良いかと思います。

*サンメンバーズ・エグゼクティブ・シルバー
 ・必要な経費
   名義変更料  250,000円(消費税別)
   登記費用   約50,000円(消費税別)
   年会費     58,000円(消費税別)
 ・年間配布宿泊券(1人1泊1枚必要)
   リゾート全日券 20枚
       平日券 10枚
   シティ券    30枚
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 文中『No20』とあるのはバックナンバー『第20号』という
意味で、バックナンバーは下記の U.R.L. にあるので、特に創刊号
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  Д  会員制リゾートクラブ情報 No.22
_ (‥) / 副題:読者からの投稿
 (  )       1999.1.7         by Y.K.
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 今回は、読者からの投稿を紹介します。

********************  読者からの投稿  ********************
【読者からの投稿】
 私の場合、リゾートクラブに付いての知識が多少有ったので購入
前後のクラブに対するイメージはあまり変わらないのですが、子供
が小学校に通うようになり、おもにゴールデンウィークなどの連休
や、夏休みを中心に利用しています。この期間は予約が集中して、
予約を取るのに大変苦労しています。子供が大きくなり夫婦で旅行
できるようになれば、思いっきり使ってみたいと思っています。

【筆者からのコメント】
 会員制リゾートクラブの特徴として、ハイシーズンでも宿泊料が
(あまり)変らない事があげられますが(『施設の建設費は入会金
で、固定費は年会費で、実費は宿泊料で』という考え方なので当然
の事でしょう)、予約が集中した時、どの様にして予約の受付けを
しているのか不透明な所もあります。
 サンメンバーズ会員もワンダーネットに加入するとホームページ
で予約ができるけれど、通常の電話予約は朝9時からの受付けで、
ホームページでは0時からの受付けなので、電話予約が不利になる
でしょう。1ヶ月前の予約受付開始日の朝9時から電話をしても、
話し中、話し中で電話が繋がるまでに30分位かかる事はよくあり
ます。(年末年始の予約では1時間かかる事も・・・)
 No8に書いた通り筆者はサンメンバーズに入会する為のお金や
毎年の年会費も払っているのに、ワンダーネットの申込みをしても
入会受付を拒否されたので、ワンダーネットの実状がどの様なもの
かわかりません。
 ワンダーネットの利用者からレポートをいただければ幸いです。

【読者からのお便り】
 初めまして、いつも参考に読ませていただいております。「会員
制リゾートクラブ情報」というのは今までにないジャンルでしたね。
目から鱗の落ちるようなお話にうなずきながら納得しております。
 私は、IRSクラブの家族会員権を200万円で購入しました。
ゴルフのバブルの時代でしたので家族で楽しめればと思い、買いま
したがその後「アルシア」ができて何か厄介者のような感じを受け
るのは私だけでしょうか? 差別待遇はやむを得ないとは思います
が、古くからの会員に不快感を与えるのは問題だと思います。7年
の据え置きもとっくにすぎたので解約しようかとも思いましたが、
金額的に損失も多く迷っております(120万円が戻るのみ?)。
年会費もただ惰性で払っているのみでほとんど利用していないので
(せいぜい浜名湖へ年に数回行く程度です。それも日帰りの温泉だ
けだったり・・・。浜名湖へは車で1時間です。)
 買い換えたほうがよいものか、売れるものなら売ってしまった方
がよいのか検討しているところです。
 いろいろな様子を教えていただいているうちに私のクラブかも?
と思えることがあります。このIRSのような組織は現在どのよう
な状況でしょうか? はっきり言って心配してますし、疑問も持っ
ております。
 このメールの内容はほかの会員のためにも自由にご利用ください。
そして私たちによりよいアドバイスをいただければ幸いです。

【筆者からのコメント】
 残念ながら最近のIRSについてはよく知らないし、アルシアに
ついてもよく知りません。(以前は斑尾に直営施設があったと思い
ますが今はないみたいです)
 文面にある様な『古くからの会員への差別待遇』はよくある事で
しょう。リゾート会社は新規の会員権を売る時には『旧会員よりも
有利』という宣伝文句で会員権を販売しているでしょう。旧会員権
を売る時には『新しい会員と比べて不利になる事はない』と言って
会員権を販売していたでしょう。二枚舌セールスですね。
 IRSは年会費が安い(確か2万円)ので、これで固定費が賄え
るとは考えられず、また、利用料金も安いのなら、リゾート会社は
会員権を販売してゆかないと成り立たないと考えられるでしょう。
 会員権を200万円で購入して、120万円戻ってくるのなら、
マシな方でしょう。(JMLのホームページではIRSの個人会員
権の売買価格は50万円となっているので売却には時間がかかるで
しょう。利用する上では預り金の額は関係ないですから..)
 IRSは本人が同行しないと利用できないので本人が同行しなく
ても利用できる会員権の方が便利である事に間違いないでしょう。

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  Д  会員制リゾートクラブ情報 No.23
_ (‥) _ 副題:会員制リゾートクラブとは? Vol.6
 (  )       1999.1.11         by Y.K.
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 久々に『会員制リゾートクラブとは?』という事で今までの説明
で不十分だった所を補足ながら書きます。

************************  本文  ************************
(12)預託(金)制と共有制の違い

 会員制リゾートクラブには『預託(金)制』と『共有制』があり
ますが、その違いはだいたい次の通りです。

*預託(金)制
 ・不動産登記はついておらず、預託金(預り金)だけ。
 ・名義変更の際、登記費用は不要。
 ・母体会社が倒産すると1円の価値もなくなる恐れがある。
 ・不動産登記がないのでリゾート会社は会員権を乱売できる。
 ・一般的に会員権の値段も年会費も安い。

*共有制
 ・不動産登記がついている。(預託金もついている場合が多い)
 ・名義変更の際、登記費用が必要。
 ・母体会社が倒産しても、不動産登記された所有権は残る。
 ・不動産登記があるので会員権の乱売は難しい。(所有権の書類
  を偽造すれば会員権の乱売は可能で、現実に前例もある)
 ・一般的に会員権の値段も年会費もやや高い。(一般的には固定
  資産税は年会費に含まれている)

 預託金(預り金)は、通常、一定期間の据置期間があり、その後、
退会する場合には返還される。
 母体会社が同じで、内容もあまり変わらなくて、預託(金)制の
会員権と共有制の会員権を販売している所もある。
 例えば、預託(金)制の『ワールドホリディクラブ』と共有制の
『サンメンバーズ・エグゼクティブ』、預託(金)制の『エメラル
ドグリーンクラブ』と共有制の『日本オーナーズクラブ』がある。
『葵リゾートクラブ』は募集時期によって預託(金)制と共有制が
あるとの事。


(13)価格帯による分類

 中古会員権で会員権価格+名義変更料他+年会費を含めた金額で
筆者が独断で分類してみました。

*50万円以下(超低価格帯)
  この価格帯の会員権はほとんど使いものにならないと考えた方
 が良いでしょう。ごく稀に自分の目的と一致し、買い得なものが
 あるかも知れません。ほとんどが預託(金)制でしょう。

*50万円から150万円(低価格帯)
  この価格帯になると玉石混合で、預託(金)制も共有制もあり
 ます。自分の目的と一致したものを探せば買い得なものもあるで
 しょう。

*150万円から300万円(中価格帯)
  中古相場でこの価格帯のものは『ある程度、市場の評価を得た
 もの』と判断できるかも知れませんが、一部上場会社が倒産する
 時代ですから、より慎重に選ぶ必要もあるでしょう。

*300万円以上(高価格帯)
  この価格帯の会員権になるとステータスを売り物にした会員権
 が多くなるでしょう。この価格帯の会員権は企業が接待や福利厚
 生用に購入すれば税金対策にもなるでしょうが、税金対策になら
 ない個人が手を出すものではないと考えています。(これはただ
 単にお金がない者のヒガミかも知れませんが・・・)


(14)会員制リゾートクラブの経営についての考察

 会員制リゾートクラブは利用者の立場から見ると次の様な義務と
次の様なメリットを期待すると考える事ができるでしょう。

*利用者が負う義務
 ・入会金の支払い
 ・年会費の支払い

*利用者が求めるメリット
 ・利用料が安い(コストパフォーマンスが高い)
 ・ハイシーズンでも予約が取りやすい
 ・利用客のレベルが高い(変な客がいない)

 反対に、リゾート会社の経営という面から考えると普通のホテル
の経営を考えて、次の様な違いがあると言えるでしょう。

$入会金を集める事ができる。
  施設の建設費などを借入金に頼らず、入会金で支払いができる。
 つまり、借入金の返済や金利を気にせず、安定した経営ができる。

$年会費収入がある。
  普通のホテルでは、そのホテルには責任のない社会情勢の変化
 による自粛などで観光客の減少で大幅な収入減となる事がある。
 例えば、天皇崩御や不況、阪神大震災などによる自粛ムードです。
  その様な状況でも年会費による収入があるので安定した経営が
 できる。

$集客費用の削減。
  普通のホテルでは利用客がないと収入はないので、集客の為に
 多額の費用をかけている。旅行代理店に依頼すれば12〜15%
 の手数料が必要だし、雑誌や新聞、時刻表、電話帳などに広告を
 出すのにも費用がかかる。
  しかし、会員制リゾートクラブでは利用者は決まっているので
 旅行代理店に依頼する必要も、不特定多数への広告も必要ない。
 つまり、集客費用としては、年数回の会員への案内だけで十分。
 (年数回の会員への案内は集客費用と考えるべきで年会費の根拠
 と考えるのは不適切でしょう)

 つまり、普通のホテルと比べて会員制リゾートクラブは安定した
理想的な経営ができると考えられるでしょう。
 会員制リゾートクラブという形を取ると安定した理想的な経営が
できる訳ですが、リゾート会社は利用者が求めるメリットを提供す
る義務についてはどの様に考えられるでしょう。
 当然、道義上の義務はありますが道義上の義務を果たす人や法人
ばかりだったら世の中は暮らしやすいでしょう。(脱税も不良債権
もないでしょう)
 入会金を支払う時には施設を利用する費用とか、利用できる条件
等は、一応、明示されます。しかし、それらは後でリゾート会社の
都合だけで勝手に変更しているのが現状でしょう。本来は入会金を
払う時に提示された条件は『契約』なので一方の都合のみで変更は
できない筈ですが、抜け穴を作ってやっているのが実状でしょう。
 この辺は法律の整備が必要なのか、裁判所の判断が下されるのを
待つか、業界が自主規制するのを待つか、それとも利用者が何らか
の運動をしないと改善されないのか、わかりません。


(15)利用者の立場で作った会員制リゾートクラブ

 会員制リゾートクラブは前項でも述べた通り、理想的な安定した
経営ができるけど良心的な所を探すのが難しいのであれば、利用者
の立場で作った会員制リゾートクラブがあっても良いのではないか
と考える事はないでしょうか?
 実は、そういうものがない訳ではないです。しかし、個人で会員
の募集したり、施設の管理、予約の管理をするのは大変な様です。
 筆者が知っている例で、テニス好きの個人が街中でテニスコート
を持つのは不可能なので、テニスコート付きの別荘を買って会員を
集めて運営している所があります。利用する立場から考えると利用
できる施設が各地にある事を希望するのでしょうが、個人で各地の
施設を管理するのは大変でしょう。協力者や利用者がなかなかみつ
からないのか、施設は思うように増加していないようです。
 しかし、インターネットの普及により、『会員募集』や『協力者
の募集』が容易になれば、『利用者の立場で作った理想的な会員制
リゾートクラブ』の実現も近いかも知れません。
 既存の会員制リゾートクラブに満足できる所がなければ自分達で
作れば良い訳でしょうが、その為には『資金(資産)を提供する』
か『労力を提供する』か自分も何か提供する必要があるでしょう。
(次回はこの件も含めたアンケートをしたいと思います)
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