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◇◆◇ 会員制リゾートクラブ情報 No.4
◆◇◆  副題:会員制リゾートクラブとは? Vol.3
◇◆◇       1998.12.9         by Y.K.
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 『副題:会員制リゾートクラブとは? Vol.3』をお送りし
ます。こんなハイペースで話を進めて、『ネタ切れにならないだろ
うか? 後が続くかな?』と自分でも少し心配になっています。

************************  本文  ************************
(9) 会員制リゾートクラブの中で怪しい所、良心的でない所

 筆者が集めた情報の中の『怪しい所』『良心的でない所』を具体
的に紹介します。おそらく、これらは『氷山の一角』でしょう。 

その1
 100万円近くの入会金と2万円程の年会費を払うと、何社かの
『本人が同行しなくても利用できるリゾートクラブの宿泊券』をミ
ックスして配布されるという所があります。(それも宿泊券1枚あ
たりの年会費を計算すると正規に会員権を買うより安いのです)
 どこが怪しいかというと、(1) リゾートクラブによって『月何泊
まで』とか『ハイシーズンは抽選』というシステムになっている所
があるので、宿泊券だけを持っていても予約できなかったり予約に
混乱が生じる。(2) 入会金の使い道が不明瞭。(3) 入会金は会社が
倒産すると水泡となり、何も保証されない恐れがある。
 年会費が安く設定されているので『得でないか?』と錯覚しそう
になりますが多額の入会金を払っている事を忘れてはいけません。

その2
 提携ホテルが数多く紹介されていても、提携と言えない関係のホ
テルも名前を連ねている場合もありました。直接、提携ホテルに問
い合わせたら、『特別な提携はしておらず、旅行代理店として契約
している』という返答がありました。旅行代理店の場合、宿泊料を
お客から受け取って後でホテルに支払う事ができるので、例えば、
お客から1泊 4,000円を受け取り、ホテルには 7,000円支払って、
特別な提携関係に見せかける事が可能です。その差額の 3,000円は
どこから出ているかと言えば『入会金を取り崩している』という事
です。 

その3
 『会員本人が同行しなくても利用できる』という宣伝文句で会員
権を販売しておきながら、後で『第三者だけの利用は当社が例外的
に認めるもの』と態度を急変させる所もあります。『会員の権利』
がいつの間にか『当社が例外的に認める』という高飛車な態度に変
わってしまっている訳です。
 共有制のリゾートクラブにおける『会員とリゾート会社との関係』
は、建物を会員に譲渡した後は、リゾート会社は『建物を管理する
会社』になると考えられます。これはマンション販売後、その管理
はマンション所有者による管理組合によって、管理、運営されるの
と同じです。
 従って、共有制のリゾートクラブの物件販売後の運営は販売時の
契約に基いてリゾート会社が運営し、もし、当初予想できなかった
状況や規約改正の際は所有者(会員)の総意によって解決するべき
でしょう。

その4
 会則を(会員の了解なしに)勝手に変更する所もあります。会則
という名前がついていても、実際には『リゾート会社』と『入会金
を支払って会員権を購入したお客』との契約関係を明記したものと
考えられます。例えば、『xxの禁止』といった内容は契約にかか
わる事です。
 あるリゾートクラブでは会員の同意や議決もなしに勝手に『営業
利用の禁止』という条項を付け加えて、自分の利用する権利を他人
に譲渡する行為はこの条項に違反するとして『会員権を利用停止に
する』と言ったり、現実に他の会員と別扱いにする所があります。
 社会状況の変化などにより、会則(契約)の見直しが必要となる
事もあるでしょうが、そういう時は会員の同意や議決の上で変更す
るべきでしょう。
 しかし、現実には『勝手に会則を変更できる』と思い上がってい
るリゾート会社があります。(それもかなり大手のリゾート会社で
現実にある話です)

その5
 突然、名義変更料を3倍(12万円から36万円)に値上げした
所もあります。名義変更料を値上げするとリゾート会社は儲かるで
しょうが、利用者にとって何のメリットもないどころか、『会員権
を売る際、安い値段でないと売れない』という大きなデメリットと
なります。
 中古で会員権を買う人にとっては名義変更料も含めた合計の値段
で判断するので名義変更料が値上げされると会員権の価値が一気に
(24万円も)値下がりしたと言えます。
 名義変更料については会員権購入時の契約書には明記されていな
いでしょうが、この様に『金儲け主義』『利用者無視』のリゾート
会社があるので、いつまでたっても『会員制リゾートクラブは怪し
い所が多い』という評判から脱却できないのでしょう。
 突然、名義変更料を値上げしたのは最近(平成10年10月)の
事で、このデフレの時代に3倍もの値上げをする根拠はどこにある
のでしょう。(こういう業者に抗議するには『不買運動』しかない
のかも知れません) 

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 ここで『怪しい所』『良心的でない所』の実例を紹介するのは、
少しでも悪質な業者の排除に役に立つのではないか? と考えての
事です。皆様からの情報もお待ちしています。
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◇◆◇ 会員制リゾートクラブ情報 No.6
◆◇◆  副題:質問の返答
◇◆◇       1998.12.11         by Y.K.
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 今回は質問の返答です。

************************  本文  ************************
[質問1]
 同じ会員権でも預託金が70万円、80万円、90万円のものが
あるようですが、このへんの違いは権利に差はあるのですか。

[返答]
 一般的には預託金の違いは募集時期の違い(販売価格も違う)で
通常利用する際の差はありません。解約した時に返ってくる金額は
当然違います。
 同じ会員権を長期間販売する場合、徐々に値段を上げるのが一般
的です。これは『将来値上がりする』という心理的効果をならった
ものと考えれば良いのか、知名度の低い最初の間は安く販売してい
ると考えれば良いのか、どの様に考えれば良いのでしょうか?
 利用する事だけを考えると預託金がいくらでも関係ないでしょう
が解約や売却の事を考えると預託金が70万円と90万円の会員権
が同じ価値とは言えないでしょう。

[質問2]
 T&C クラブの会員権を譲渡したいのですが、買い取りとか、
相手などの探し方はどうすればよいのですか?

[返答]
 『T&C』については、以前、他の人から相談を受けた事があり
(筆者も利用していて、知人も紹介した事のある)中古会員権売買
の業者に問い合わせた事があります。その時の返答は、「T&Cは
なかなか売れないので買い取りは断っている。他の会員権を購入す
る下取りなら気持ち程度の値段(5〜10万円)で引き取る」とい
う事でした。
 会員権売買の業者は『買い取り』『下取り』『仲介』という形で
中古の会員権を扱っていますが、『買い取り』は業者にとってリス
クが大きいのであまり良い条件では買い取ってくれないでしょう。
『下取り』は次に売る会員権で利益が出る場合は良い条件で下取り
してくれる場合もあるでしょう。『仲介』は買い手が見つからなけ
ればいつまでたっても売れない事もあるだろうし、売買が成立すれ
ば業者は手数料を取るでしょう。
 個人的に買い手を探す事ができれば、業者の手数料や儲けの分、
多く受け取る事ができるでしょうが、現実問題として買い手を探す
のは容易でないかと思います。
 会員権を販売する時には『売る時には高く売れます』『当社にも
会員権の中古売買の部門があるので買い手を探す心配はない』と言
っておきながら、『会員権を売りたい』と電話すると『中古売買は
昨年まではやっていたが今はやっていない。買い手は自分で探して
くれ』と言う所もあります。この様に会員権を販売する前と後で手
のひらをかえすような態度を取る所があるのが現実です。
 『T&C』は年会費も安くなかったと思うので、もし、利用して
いないのなら思い切った決断をした方が良いかも知れません。

[質問3]
 会員制リゾートクラブの中で怪しい所、良心的でない所を実名で
紹介してくれませんか?

[返答]
 筆者も文章を書いている時に『具体的な会社名を書くべきか?』
『会社名を書いた時のメリット、デメリット』などを考え、結局、
興味本位や好奇心に受け取られるのもどうかと思って書かなかった
次第です。
 『書く必要がある』『書いた方が良い』と判断された場合は書く
つもりです。

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 次回は『会員権の購入方法』という副題で書く予定です。『会員
権を安く購入する方法』という副題にしようかと思ったけれども、
期待外れの内容になってはいけないので止めておきます。
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 12月9日夜11時頃、サーバーがダウンして、このファイルも
消えてアクセスできなかったようですが再アップしておきました。

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◇◆◇ 会員制リゾートクラブ情報 No.7
◆◇◆  副題:会員制リゾートクラブとは? 会員権の購入方法
◇◆◇       1998.12.12         by Y.K.
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 予告通り『会員権の購入方法』という副題で書きます。

************************  本文  ************************
(10) 会員権の購入方法

 『会員権の購入方法』は、まず、新規募集で購入する方法と中古
で購入する方法にわける事ができるでしょう。

 新規募集で購入する場合、まず、母体会社から購入する方法が考
えられますが、会員権売買の業者でも(中古の会員権の売買だけで
なく)新規会員権の販売をしている場合もあります。会員権売買の
業者の特徴としては『今、持っている会員権を下取りする』という
事があげられるでしょう。
 母体会社から購入した方が得か、会員権売買の業者から購入した
方が得かは一概には言えないでしょう。
 会員制リゾートクラブには怪しい所が多いので『実際に入会して
いる知人の意見なら信用できる』と考えるかも知れませんが、入会
者を紹介すると会員にリベートが払われる所が多く、そのリベート
欲しさに悪い所を隠して美辞麗句を連ねる恐れがあるので、これも
注意する必要があるでしょう。(ゴルフ会員権の販売で会社の部長
クラスの人に『入会者を8人集めたら貴方の会員権はタダにする』
という販売方法があったのをご存知でしょうか?)

 中古で会員権を購入する場合、『直接、本人から購入する方法』
と『会員権売買の業者から購入する方法』が考えられるでしょう。
(他にも競売やオークションなどの方法もあるでしょう)
 いずれの方法でも、中古で会員権を購入する時に気をつけないと
いけないのは名義変更料です。価格に名義変更料が含まれていない
場合、それを加算した価格で判断する必要があります。名義変更料
が100〜200万円という所もあるし、突然3倍に値上げされて
いる場合もあります。
 会員権売買の業者は『買い取り』『下取り』『仲介』という形で
中古の会員権を扱っています。
 普通の人なら『少しでも安く買いたい』と考えるもので、『どう
したら安く買えるか?』という事は知りたい所でしょう。
 まず、下取りの会員権が安く手に入る場合があります。次に売る
会員権で儲けが見込める場合、少々無理しても業者は下取りをする
事があります。しかし、資金繰りの問題もあり、業者は在庫として
持っておきたくないので安い値段で売ってしまう場合があります。
こういうのは公にすると相場が崩れる恐れがあるので、お得意様に
話を持って行く場合が多いです。実は、筆者もこういう形で買った
事があり、その時は『今週中にお金を振込む』という条件もついて
おり、お互いの信頼関係がないとすすめられない方法でしょう。
 企業が福利厚生用に所有している会員権を資金繰りの為に手放す
場合も安い値段で買える事があるでしょう。個人なら、どうしても
買った時の値段を考えて損をして手放す事に抵抗がありますが企業
の場合は、それよりも目先の資金繰りを優先させて安値で手放す事
があります。

 値段というのは(中学で習った所では)需要と供給で決まるもの
ですが、中古の会員制リゾートクラブの会員権の相場もあってない
ようなものらしいです。(ここで具体的な値段を紹介するのは控え
ておく事にします)

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