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□■□ 会員制リゾートクラブ情報 No.1(創刊号)
■☆■  副題:会員制リゾートクラブとは? Vol.1
□■□       1998.12.4         by Y.K.
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ーーーーーーーーーーーー はじめに ーーーーーーーーーーーー
 『会員制リゾートクラブ情報』などと大げさな名前をつけてしま
いましたが、筆者は会員制リゾートクラブでは酷い目にあった事も
ある利用者の1人で、その失敗談なども紹介してゆくつもりです。
タイトルを『会員制リゾートクラブ失敗談』にした方が良かったか
と考えている次第です。
 会員制リゾートクラブの中には悪質な業者もいますが、それらの
手口を紹介する事により、悪質な業者の排除に役立つかと考えてい
ます。

 まず、創刊号は、説明文の通り『会員制リゾートクラブのABC
から』という事で『会員制リゾートクラブとは?』という副題で、
その概略を説明します。(筆者のHPを見た事のある方は「HPと
同じような内容ではないか?」と言われるかも知れませんが、この
辺は基礎知識として必要な事かと思うので暫くお付き合い下さい)

************************  本文  ************************
(1)会員制リゾートクラブとは?
 一般に、入会金と年会費を払う事により、ホテルやリゾートマン
ション、貸し別荘などが安く利用できるシステムです。
 他にも、テニスやゴルフ、スポーツクラブが安く利用できたり、
直営のレストランやラウンジが安く利用できる所もある。
 会員本人が同行しないと(たとえ家族でも)利用できない所もあ
れば、会員本人が同行しなくても会員の紹介があれば家族や知人だ
けで利用できる所もあります。
 会員制リゾートクラブは『入会金や年会費を払ってリゾート会社
と契約する事によりホテルなどを安く利用できるシステム』という
考え方と『何人かでリゾートマンションや貸し別荘などを購入し、
利用するシステム』という2通りの考え方ができるでしょう。前者
と後者では、利用者とリゾート会社との関係に若干の違いはあるで
しょうが、いずれにしても多額の入会金を払った際の契約の内容は
重要となる筈です。

(2)入会金は返ってくるの?
 入会金の種類には大きく分けて3種類あると言えるでしょう。

 『純粋な入会金』・・・これは入会手数料(権利金)と言えるも
 ので返ってこない。(会員権を売却する事により、これを回収す
 る事ができる場合もある)

 『預託金(預り金)』・・・これは、通常、退会する時に返って
 くるお金。但し、何年間かは据え置きで返済されない期間がある
 ので要注意。また、母体会社が倒産すると返ってこないと考えた
 方が良い。

 『共有制(不動産所有権)』・・・建物を何人かで購入する不動
 産購入代金で、その権利は不動産登記される。不動産登記されて
 も自分の所有する建物を優先的に利用する権利があるかどうかは
 会則(契約)による。一般的に自分の所有する建物でも、自由に
 利用できる訳ではない。母体会社が存続する間は自由に使う権利
 はないが母体会社が倒産した時は不動産登記された権利は残る。

(3)どうして、年会費が必要なの?
 会員制リゾートクラブを『ホテルの一種』と考えてみて下さい。
『建物の建築費等を入会金で』『固定費(建物維持費や人件費)を
年会費で』『実質的な経費(部屋の掃除代や電気代、水道代など)
を宿泊代で』徴収すれば安定したホテルの運営ができるでしょう。
 一般のホテル経営の難しさの1つとして、『空き室が発生すると
在庫として持てず即収入減となる』という問題があります。そこで
一般のホテルは空き室が発生しないように、広告に多額の費用をか
けたり、平日は値引きしたり、手数料を払っても旅行代理店に宿泊
客の依頼をしています。(旅行代理店を通じて予約すると旅行代理
店はホテルや旅館から12〜15%の手数料を受け取るのが普通)
 しかし、会員制リゾートクラブでは『建築費は入会金で、固定費
は年会費で、実費は宿泊費で』という形態を取る事により、集客に
かかる経費(広告費や旅行代理店への手数料)を節減でき、万が一、
宿泊客がいなくても固定費は年会費でまかなう事ができるので安定
した理想的な経営ができる事になります。
 利用者にとっても無駄な経費がかからない分、割安な料金で利用
できると考えられます。以上、述べた事はあくまで理想論で実際に
そういう理想的な経営をしている所があるかどうかは別問題です。
 反対に、個人で別荘やリゾートマンションを所有する場合を考え
ると、別荘やリゾートマンションを使わなくても年々劣化する箇所
の補修費や固定資産税などの固定経費は必要となります。それらを
年会費という名目で払っているとも考えられるでしょう。

(4)会員制リゾートクラブのメリットは?
 会員制リゾートクラブと言ってもピンからキリまであるので一般
論として述べるのは難しいです。
 入会金や年会費を取る以上、各社とも『得な面』をPRしている。
その『得な面』は『宿泊料が安い』という場合が多い。しかし、中
には『レベルやサービスを落して安くしている』という所や『利用
したい時に予約が取れない』という所もある。
 一時のブームで『雨後の竹の子』のようにできた会員制リゾート
クラブの中には、預り金の運用方法も不明瞭で、会社には何の資産
もなく、そのまま倒産した所もあるので要注意。一流経済新聞や雑
誌に広告を掲載し、共有制という宣伝文句で会員権を販売しておき
ながら、実際には共有制の財産は何もなかったという酷い例もある。

(5)会員制リゾートクラブは得か損か?
 これも非常に難しい質問です。まず、『利用しないと損』と言え
ます。会員権の値上がりを期待して会員権を購入するのは止めるべ
きでしょう。セールスマンは『将来、値上がりする』と誘惑するか
も知れないですが、利用する可能性の少ない会員権を買うのは愚か
な事です。
 利用できる権利を使い切れば『得』になる場合もあれば、権利を
使い切っても『普通のホテルを利用する方が得』という場合もある
でしょう。その辺は良く検討する必要があります。
 安い買い物ではないので後悔しない為にも多少の調査費用をかけ
ても事前に調査するのも1つの方法でしょう。(日本人は情報にお
金を払う事を惜しむ人が多いようですが、本当に大事な情報はお金
をかけないと得られないかも知れません)
************************************************************

 今日は、この辺にしたいと思います。

 『このリゾートクラブは信用できるか?』という質問をいただい
ても責任ある回答をするには相当な調査が必要で安易に返答はでき
ないので、原則として回答はできませんのでご了承下さい。判断の
基準となるポイントは順次紹介してゆくつもりなので、それを参考
に自分で判断して下さい。

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□■□ 会員制リゾートクラブ情報 No.2
■☆■  副題:会員制リゾートクラブとは? Vol.2
□■□       1998.12.5         by Y.K.
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 創刊号を発行したら、いきなり解除された方がいたので『HPの
転記ではマズイのかな?』、それとも『「旅行好きの人も宿探しの
参考にして下さい」の説明文と何の関係があるのか?』という点が
わかりにくかったかと考えて、その辺も改善して、早速、No.2
を発行します。(今後も思い切り不定期な発行になると思います)

************************  本文  ************************
(6)会員本人が同行しなくても良い会員制リゾートクラブとは?

 別荘やリゾートマンションを個人で所有していたのでは、自分が
利用しない間、無駄なので、何人かで不動産を所有して、交代で効
率的に利用しようという考え方が共有制によるタイムシェアー利用
です。その考え方からすると、共有制の会員制リゾートクラブでは
本人が同行しなくても自分が使う権利を自分の代わりに他人(家族
や知人)に利用してもらう事ができて当然でしょう。

 実際に、『会員本人が同行しなくても利用できる』という会員制
リゾートクラブはあります。一例として一部屋を14人で所有して
年間26日利用する権利のある会員制リゾートクラブがあります。
 しかし、普通の人が年間に旅行する回数は1〜3回で、年に6回
(2ヶ月に1回)も旅行する人は『かなりの旅行好き』と言われる
でしょう。つまり、個人で会員権を購入しても、自分の権利を使い
切れずに余らせてしまう人が多いという事です。
 そういう無駄をなくす為に、『何人かのグループで会員権を購入
する』『会員同士で余ったり足りなくなったりした時に貸し借りを
する』『会員権を持っている人から余った権利を譲ってもらう』と
いう方法が考えられます。この辺が『旅行好きの人も宿探しの参考
にして下さい』とか『有効に活用する方法』と書いた理由で、さら
に詳しくは別の項目を設けて説明したいと思います。(有効に活用
する方法として『会員権を持っている人同士でネットワークを作っ
て交換する』という方法も考えられるでしょう。RCIというシス
テムもありますがあまり便利ではないです)


(7) 会員制リゾートクラブの危険性は?

 会員制リゾートクラブの危険性は『多額の入会金を前払いする』
という所にあるでしょう。多額の入会金を払った後で『話しが違う』
とわかっても取り返しがつきません。
 セールスマンの『宣伝文句』を鵜呑みにするのも危険で、文書に
残す事は当然ですが、会社が倒産してしまえば文書による約束も何
の役にも立たいでしょう。少しでも悪い噂のある所は十分に調査や
検討をする必要があるでしょう。
 また、分割払いで会員権を購入する場合も十分に検討する必要が
あるでしょう。たとえ、大手の信販会社の提携ローンがついていた
としても、会員権が詐欺商品で何の価値もなく、信販会社へのロー
ンの支払いだけが残る事もあります。『今時、そんな馬鹿な事はな
いだろう』と思うかも知れませんが、まだまだ日本の法律には不備
があり、悪徳業者は存在するし、悪質な手口も野放しの状態です。


(8) どういう所が怪しい?

 熱心なセールスを断っていると、その後、『今回、特別に(縁故
会員とかキャンペーンとかの理由をつけて)安く入会できる』とか
言ってきたら、これは最初から『マニュアル通りの営業』の可能性
もあるので要注意。『特別に』という言葉に、つい心が動きそうに
なりますが、本当に『特別に』かどうかを確かめる必要あり。

 セールスマンが『今年は当社も業績好調で儲かり、税金で取られ
るのはもったいないので決算の来月までの期間、特別に安く会員権
の買い替えができるプランを用意した』と言ってきた事もあります。
『税金で取られるのが惜しいのなら会員に現金で還元してくれ!』
と言いたくなります。

 建物が共有制でも会員以外の一般客の予約を取っている所もあり
ます。会員が利用しない空室を一般客に利用してもらうのは問題は
ないし、むしろ、それは会員にとっても一般客にとってもメリット
になる事でしょうが、一般客を宿泊させる為に会員が利用できなく
なったのでは本末転倒と言えるでしょう。
 『このホテルのxx室はリゾート会社の所有で、その部屋は一般
客に利用してもらっている』と説明している所もありますが、実際
に、それ以上の一般客を取っていたとしても我々にはわからないで
しょう。

 一流雑誌や一流新聞に大きな広告を出しているからと言って信用
するのは危険です。反対に、一流新聞に一面広告を出すには多額の
広告費が必要で、それだけの宣伝費をかけない売れない会員権とも
考えられます。山一證券や長期信用銀行などの例からも株式の公開
や上場も信用できる材料とは言えないでしょう。怪しい所や詐欺師
ほど美辞麗句を連ねて相手を信用させようとするものでしょう。

************************************************************
 今日は、この辺にしたいと思います。反対意見などがある場合は
メールを下さい。説明文に『情報交換の場にしたい』と書いた通り
一方通行のメールマガジンにするつもりはなく反対意見や情報提供
などがあれば紹介してゆきたいと考えています。
 いただいたメールは、原則として『匿名でメールマガジンで紹介
するかも知れない』という扱いとしますが、特に希望のある場合は
明記して下さい。例えば『必ず全文掲載せよ』という希望も、特に
それを拒否する理由がなければ、その意向は尊重するつもりです。

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◇◆◇ 会員制リゾートクラブ情報 No.3
◆◇◆  副題:『RCIについての質問』の返答
◇◆◇       1998.12.8         by Y.K.
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 『会員制リゾートクラブとは?』の副題で、もう少し説明をする
つもりですが、質問が来たので、今回は一休みして、質問の返答を
したいと思います。

************************  本文  ************************
[RCIについての質問]
 私は、年に2〜3回4人家族で、1回に付き5〜7日間ぐらいで
海外に遊びに行くので、今、RCI提携リゾート倶楽部に入会しよ
うかと考えています。(その方がかなり割安の気がするので。)
 けれども、RCIは、あまり良くないのでしょうか。具体的に詳
しく教えてください。

[返答]
 これは前回(No.2)、『RCIというシステムもありますが
あまり便利ではないです』と書いた事に対する疑問かと思います。
 RCIというシステムを簡単に説明しますと、自分の使う権利を
提供して、他のリゾートクラブの施設を交換利用するというシステ
ムです。これを利用する為には原則として『RCIに加盟している
リゾートクラブ』に入会する必要があります。(原則と書いたのは
RCIに加盟しているリゾートクラブの会員から権利を譲り受けて
ビジター券を発行してもらい、利用する事も可能です)
 RCIの交換利用で利用できる施設は国内だけでなく、海外にも
あります。
 『あまり便利でない』と書いた理由は、まず、海外の施設を利用
する場合、1週間単位の利用となり、『ほとんどの施設は土曜日が
チェックイン』という条件がつく為、『無駄が発生する』という事
があげられます。1週間で4人で交換手数料と利用料(宿泊代)が
合計で3万円なので『少々無駄があっても(4〜5日利用しただけ
でも)得』と考える人もいるでしょう。
 次に『交換』が原則なので希望する施設を提供する人がいないと
いくら希望をしても交換は成立しません。また、『いつ交換が成立
するか、成立しないかわからない』という不便さもあると聞いてい
ます。RCIの説明文では『交換成立率は申込みの95%以上』と
ありますが、申込書には施設と日程は第四希望まで書く欄があり、
第何希望で交換が成立したかはわかりません。
 『国内の施設の交換利用の申込みをしたのになかなか成立の連絡
がなく、交換が成立しなかった時の事を考えて、他のホテルも予約
した』という話も聞いた事があります。
 RCIでは、『スペシャルステイプラン』という名前で交換では
なく(自分の権利を提供する必要なし)、4人まで4泊5〜6万円
で利用できるプランも用意しています。

 以上がRCIの概略ですが個人的な意見として『海外リゾートで
1週間も同じ所に滞在するつもりはないし、パック旅行の方が安い
のでは?』と考える次第で、もし、さらに詳しい人や反対の意見の
人がいましたら意見をお寄せ下さい。

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 前回も書きましたが、いただいたメールは、原則として『匿名で
メールマガジンに紹介するかも知れない』という扱いとしますが、
特に希望のある場合は明記して下さい。例えば『公開不可』とか..
 創刊号発行以降に登録された方はバックナンバーは下記の U.R.L.
にありますので目を通しておいて下さい。以前に書いた内容は読ん
でいるという前提で書いてゆきます。
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